平安證券：地產(chǎn)供地新規(guī)，對(duì)地產(chǎn)債和城投債影響幾何

     政策對(duì)地產(chǎn)債的影響偏利好：短期內(nèi)，限制地價(jià)能夠節(jié)省房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，改善現(xiàn)金流表現(xiàn)。長(zhǎng)期來看，地價(jià)與房企盈利的關(guān)系不穩(wěn)定，但2018年以后因?yàn)榉績(jī)r(jià)控制得相對(duì)平穩(wěn)，抑制地價(jià)確實(shí)能夠改善房企盈利表現(xiàn)：1）2018年以前的規(guī)律是地價(jià)漲-房?jī)r(jià)漲-房企盈利漲，地價(jià)與盈利同向；2）但2018年以后，百城房?jī)r(jià)穩(wěn)定在3%-6%區(qū)間，地價(jià)與企業(yè)盈利反向。
     但是盈利只是一個(gè)方面，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的核心矛盾仍然是融資環(huán)境趨嚴(yán)、按揭銷售受阻，行業(yè)承壓、分化加劇的局面仍將持續(xù)。維持《從地產(chǎn)債視角，如何看待近期的高壓監(jiān)管？》中的觀點(diǎn)，投資級(jí)地產(chǎn)債參考DM公募隱含評(píng)級(jí)AA的150BP這一坐標(biāo)，可以視作具備相對(duì)價(jià)值。隱含評(píng)級(jí)AA-及以下的高收益地產(chǎn)債，在把握信用風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，負(fù)債端穩(wěn)定的機(jī)構(gòu)可以承受一些估值風(fēng)險(xiǎn)自下而上挑選，不乏打獵機(jī)會(huì)；負(fù)債端不穩(wěn)定的機(jī)構(gòu)建議謹(jǐn)慎。
     政策對(duì)城投的負(fù)面影響或不顯著，但不排除區(qū)域間有分化：傳導(dǎo)路徑是地價(jià)下降影響地方政府收入和財(cái)力，從而傳導(dǎo)到城投的信用風(fēng)險(xiǎn)。但傳導(dǎo)比較曲折，地方政府仍掌握一定彈性：1、上半年因基建投資支出偏慢，各地政府財(cái)政自給率普遍改善。2、地方債供給后移，下半年債務(wù)融資不缺。3、調(diào)控的目的是抑制地價(jià)進(jìn)一步上漲，但給當(dāng)?shù)卣Ａ袅撕侠淼睦麧?rùn)空間，15%左右的溢價(jià)率與2020年持平。4、如果地方財(cái)力吃緊，土地供給有彈性。在滿足《土地利用總規(guī)劃》、《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》和嚴(yán)守耕地紅線，實(shí)施占補(bǔ)平衡三條的基礎(chǔ)上，各地政府有權(quán)調(diào)整供地規(guī)模、節(jié)奏等。

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